Condominio proprietario: locazione a canone concordato senza cedolare secca

Una guida completa per i condomini che vogliono affittare immobili con l'Accordo Territoriale di Genova

Il condominio può stipulare contratti a Canone Concordato a Genova? Sì, ma senza cedolare secca. Scopri le agevolazioni IRPEF e IMU per i proprietari.

Il condominio può stipulare un contratto a canone concordato?

La risposta è sì. Un condominio, agendo tramite l'amministratore per conto dei comproprietari (ad esempio, per l'alloggio dell'ex portiere o altri immobili comuni), può stipulare un contratto di locazione a canone concordato (tipologia 3+2 o transitorio) seguendo l'Accordo Territoriale di Genova.

Tuttavia, è fondamentale comprendere che il trattamento fiscale per i condomini è diverso rispetto a quello di un proprietario persona fisica. Il nodo principale riguarda l'impossibilità di accedere al regime della cedolare secca.

Perché il condominio non può usare la cedolare secca

L'Agenzia delle Entrate ha chiarito nella Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011 che i condomini sono esclusi dal regime della cedolare secca. Questa esclusione non è una svista, ma una scelta precisa del legislatore motivata da:

• la particolare natura delle regole che sovrintendono alla gestione delle parti comuni condominiali;

• il fatto che i contratti sono "usualmente stipulati e registrati dall'amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio".

Il regime della cedolare secca (sia all'aliquota del 10% che del 21%) è riservato esclusivamente alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento, che non agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

📌 Nota Importante

Se un proprietario persona fisica (un singolo condomino) affitta il proprio immobile privato a un condominio che lo desidera come alloggio per il custode, il proprietario persona fisica può fruire della cedolare secca, purché il condominio non eserciti attività di impresa.

Come funziona la tassazione per il condominio

Il Condominio non paga IRPEF direttamente

È fondamentale comprendere che il condominio non è un soggetto passivo di imposta sui redditi. Non ha personalità giuridica per fini fiscali, quindi non "paga IRPEF". I redditi da locazione di immobili condominiali sono imputati al singolo condomino in proporzione ai millesimi di proprietà.

Il Processo Concreto

1. L'amministratore riscuote il canone di affitto (esempio: 12.000€ annui)

2. L'amministratore ripartisce il canone tra tutti i condomini secondo i loro millesimi (esempio: se possiedi il 15% dei millesimi, ricevi 1.800€)

3. Ogni condomino dichiara la propria quota nel Modello Redditi, Quadro RB ("Redditi da fabbricati")

4. Quella somma si somma ai redditi personali del condomino (stipendio, pensione, altri immobili)

5. L'IRPEF applicata è la aliquota marginale personale del singolo condomino (23%, 27%, 35%, 43%)

💡 Esempio Pratico

Condominio che affitta un immobile a canone concordato: 10.000€ annui

Se possiedi il 10% dei millesimi:

• Tua quota di canone: 1.000€

• Base imponibile IRPEF: 700€ (70% della tua quota, ridotto del 30%)

• Se la tua aliquota marginale IRPEF è 27%: paghi 189€ (27% × 700€)

• Se la tua aliquota marginale IRPEF è 35%: paghi 245€ (35% × 700€)

I vantaggi fiscali del canone concordato per il condominio

Anche senza la cedolare secca, stipulare un contratto a canone concordato seguendo l'Accordo Territoriale di Genova garantisce significativi benefici fiscali previsti dalla legge:

✅ 1. Riduzione della Base Imponibile IRPEF del 30%

Secondo l'articolo 8 della Legge 431/1998, per i contratti stipulati a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa (come Genova), il reddito imponibile derivante al proprietario è ulteriormente ridotto del 30%.

Come funziona il calcolo:

• sul canone annuo si applica prima la deduzione forfettaria ordinaria del 5%

• sull'importo rimanente si applica l'ulteriore riduzione del 30%

Esempio concreto:

• canone concordato: 10.000€ annui

• base imponibile IRPEF: 7.000€ (70% del canone)

• con aliquota marginale IRPEF del 27%: 1.890€ di imposta

________________________________________________________________

✅ 2. Riduzione dell'Imposta di Registro al 1,4% su base ridotta

Poiché il condominio non può usare la cedolare secca, deve pagare l'imposta di registro. Tuttavia, per i contratti concordati, l'imposta si calcola su una base ridotta.

L'articolo 8 della Legge 431/1998 stabilisce che il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70%.

Calcolo pratico:

• canone di 10.000€

• imposta dovuta: 2% × 7.000 € = 140 € (invece di 200€ del contratto libero)

• risparmio: 60 € annui

Nelle istruzioni del Modello RLI, questa tipologia è identificata con il codice "L2" (Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo).

________________________________________________________________

✅ 3. Riduzione IMU del 25%

Per gli immobili locati a canone concordato, è prevista una riduzione statale dell'IMU secondo il Decreto Interministeriale del 16 gennaio 2017.

L'imposta è determinata applicando l'aliquota stabilita dal Comune ridotta al 75%. Questo significa che il condominio (e quindi i condomini pro-quota) pagherà il 25% in meno di IMU rispetto all'aliquota ordinaria.

Esempio concreto:

• IMU ordinaria sull'immobile: 1.200 € annui

• IMU con canone concordato: 900 € (75% di 1.200 €)

• Risparmio: 300 € annui

⚠️ Importante: questo vantaggio non dipende dalla scelta tra cedolare secca e IRPEF ordinaria; è una caratteristica strutturale del canone concordato, applicabile sempre.

________________________________________________________________

✅ 4. Aliquota IMU comunale agevolata (se il conduttore prende la residenza)

Molti Comuni, tra cui Genova, deliberano aliquote IMU ancora più basse (es. 0,4% o altre riduzioni) specificamente per gli immobili locati a titolo di abitazione principale.

Per accedere a questa ulteriore riduzione comunale, è necessario che il conduttore (l'inquilino) prenda la residenza nell'immobile.

L'Accordo Territoriale di Genova specifica che il conduttore deve dichiarare se intende assumere la residenza proprio al fine della corretta fruizione delle agevolazioni IMU.

________________________________________________________________

✅ 5. Stabilità e prevedibilità economica

Il canone concordato è determinato in base agli Accordi Territoriali tra Unioncasa Genova e le associazioni degli inquilini. Questo offre maggiore certezza economica rispetto ai contratti liberi, dove il proprietario potrebbe trovare difficoltà nel recupero del canone o nella gestione di controversie.

Confronto Schematico: cosa perde il condominio

Ultimo aggiornamento: febbraio 2026