10 novembre 2025
Per i proprietari di casa e gli associati di Unioncasa Genova, la gestione sostenibile degli immobili è una priorità, soprattutto in relazione ai contratti di locazione a canone concordato e all'applicazione della cedolare secca. Una recente e importante sentenza della Corte di Cassazione (n. 23093 dell'11 agosto 2025) ha introdotto un elemento di discussione cruciale: la legittimità della rinuncia abdicativa della proprietà.
Cos'è la rinuncia abdicativa (Abdicazione)?
L'abdicazione è l'atto unilaterale con cui il proprietario rinuncia al suo diritto sull'immobile. La Corte di Cassazione ha stabilito due principi fondamentali:
Atto Unilaterale: la rinuncia è un atto che può essere compiuto dal proprietario e non richiede l'accettazione da parte dello Stato (atto non recettizio), purché avvenga in forma scritta e sia trascritto.
Fine Economico Legittimo: la rinuncia non deve necessariamente avere fini sociali, ma può essere motivata anche da un fine egoistico ed economico, come non avere più interesse o non poter sostenere i costi di gestione e manutenzione di un immobile.
Cosa succede all'Immobile abbandonato?
Una volta abdicato, l'immobile non resta "vacante". Ai sensi dell'Articolo 827 del Codice Civile, tutti gli immobili senza proprietario finiscono nella disponibilità dello Stato, più precisamente presso l'Ufficio del Demanio. L'acquisizione da parte dello Stato avviene a titolo originario.
Implicazioni per l'affitto e il condominio: il rischio nelle periferie
Sebbene attualmente l'abdicazione riguardi perlopiù fondi rurali e casali abbandonati, Unioncasa Genova sottolinea l'importanza di analizzare le possibili ripercussioni per gli immobili urbani e i condomini, in particolare nelle zone periferiche di Genova.
Il rischio che la rinuncia abdicativa si diffonda anche agli immobili condominiali è strettamente legato alla combinazione di fattori che rendono il possesso non più sostenibile, seguendo il principio stabilito dalla Cassazione che ammette il fine economico della rinuncia. Si teme che, col calo della domanda nelle periferie e la percezione di scarsa vivibilità (legata a problemi di sicurezza e manutenzione), i costi di gestione superino il valore o l'interesse, rendendo conveniente abdicare invece di tentare di vendere o mettere a reddito l'immobile.
La conseguenza per il condomìnio: il demanio condòmino
Se un proprietario abdica, l'immobile entra nella disponibilità dello Stato, precisamente presso l'Ufficio del Demanio. La conseguenza diretta per tutti gli altri condomini è avere lo Stato come condomino. Le fonti definiscono questa situazione come una "storia complicata" per la gestione ordinaria:
Complessità burocratica: la presenza del Demanio comporta un aumento della complessità burocratica per l'approvazione delle delibere condominiali.
Ritardi nei pagamenti: esiste un potenziale rischio di ritardi nei pagamenti delle spese condominiali, con un aggravio per tutti gli altri proprietari.
Difficoltà nell'agire: agire in maniera efficace per il recupero crediti contro lo Stato (il Ministero delle Finanze) sarebbe estremamente difficile, data la maggiore forza legale e le risorse del Demanio rispetto ai condomini privati.
In sintesi, la problematica, se non corretta, minaccia di complicare gravemente la gestione condominiale e contribuisce al potenziale spopolamento delle periferie.
L'intervento legislativo: la Legge di Bilancio in discussione
Lo Stato ha tentato di porre rimedio all'aggravio dovuto all'acquisizione di immobili potenzialmente privi di valore, introducendo nel disegno di Legge di Bilancio una norma che richiederebbe, per la validità dell'atto di rinuncia, l'allegazione di documenti che attestino la conformità dell'immobile alle normative vigenti.
Tuttavia, il testo sottolinea che, non trattandosi l'abdicazione di un atto traslativo (come la compravendita), permangono forti dubbi sulla legittimità e sull'applicabilità di tale norma.
Unioncasa Genova invita tutti i soci a rimanere aggiornati sulle evoluzioni normative, cruciali per chi gestisce immobili in affitto o possiede proprietà, soprattutto in vista dell'applicazione dei nuovi Accordi Territoriali per il canone concordato a Genova in vigore da giugno 2025.
