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Il Contratto Agevolato (3+2) a Genova: Guida e Documenti
Il Contratto Agevolato (3+2) a Genova: Guida e Documenti
Il contratto agevolato è la tipologia più diffusa di canone concordato, ideale per chi cerca una soluzione abitativa stabile.
Aspetti Giuridici e Funzionamento
Riferimenti normativi: art. 2, comma 3, L. 431/98 e Art. 1 del D.M. 16/01/2017.
Durata: la durata minima è di 3 anni, al termine dei quali il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni. Alla scadenza dei 5 anni, le parti possono concordare un nuovo rinnovo o comunicare la disdetta. L'Accordo di Genova consente anche durate iniziali superiori (4, 5 o 6 anni), sempre con una proroga di 2 anni.
Modello di Contratto: per la stipula è obbligatorio utilizzare il modello ministeriale (Allegato A al D.M. e Allegato 6 all'Accordo di Genova).
Come si calcola il canone a Genova
Il canone è il risultato di un calcolo preciso basato sui criteri dell'Accordo Territoriale di Genova:
Individuazione della "Zona": il territorio di Genova è suddiviso in 85 zone omogenee, ognuna con una propria fascia di oscillazione del canone (€/mq).
Calcolo della Superficie: la superficie dell'immobile è calcolata secondo i criteri del D.P.R. 23/03/1998 (Allegato 3), che pondera diversamente vani principali, accessori (cantine, soffitte) e pertinenze (balconi, terrazzi). Sono previsti correttivi per appartamenti piccoli (sotto i 70mq) o grandi (sopra i 100mq) .
Collocazione in "Sottofascia": in base alla presenza o meno di una serie di elementi (es. ascensore, doppi vetri, riscaldamento, vista mare, etc.), l'immobile viene inserito in una di 3 sottofasce, che definisce il valore minimo e massimo del canone applicabile all'interno della zona.
Eventuali Maggiorazioni:
Immobile Arredato: +12% per arredo completo, +6% per arredo parziale.
Durata Superiore: +2% per contratti 4+2, +4% per 5+2, +6% per 6+2.
Documenti necessari per la stipula e l'attestazione
Per calcolare il canone e predisporre contratto e attestazione, dovrai fornirci:
Documento d'identità e Codice Fiscale di proprietario/i e inquilino/i
Documento d'identità e Codice Fiscale di eventuale garante
Visura catastale aggiornata dell'immobile ed eventuali pertinenze
Planimetria catastale (per la locazione di porzione di immobile)
Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) in corso di validità
Unioncasa Genova utilizzerà questi documenti per compilare la Scheda tecnica, redigere il Contratto e rilasciare l'indispensabile Attestazione di Conformità.
DOMANDE FREQUENTI (FAQ) - Contratto 3+2
DOMANDE FREQUENTI (FAQ) - Contratto 3+2
È possibile affittare solo una stanza con questo contratto?
Sì. In caso di locazione di porzione di immobile, il canone viene calcolato in proporzione alla superficie locata. La somma dei canoni delle singole porzioni non può comunque superare il canone massimo calcolabile per l'intero appartamento.
Il canone può essere aggiornato con l'indice ISTAT?
Se il proprietario sceglie la "cedolare secca", non è possibile alcun aggiornamento. Se sceglie il regime IRPEF, il canone può essere aggiornato annualmente fino a un massimo del 75% della variazione ISTAT.
Cosa succede se l'inquilino non prende la residenza?
Il conduttore deve dichiarare nel contratto se prenderà o meno la residenza. Se si impegna a farlo e poi non adempie, il locatore ha diritto di rivalersi per gli eventuali maggiori oneri fiscali subiti.
In caso di cessione di un contratto di locazione per il quale si pagava la cedolare secca bisogna versare l‘imposta di registro?
Sì, sulle cessioni dei contratti di locazione è comunque dovuta l’imposta di registro, anche se era stata esercitata l’opzione per il regime fiscale della cedolare secca.
Tra le imposte che la cedolare secca “sostituisce”, infatti, vi sono:
l’Irpef e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione
l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione
l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione
l’imposta di registro e l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione (se alla data della risoluzione anticipata è in corso l’annualità per la quale è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca o se viene esercitata per il periodo di durata della proroga).
La cedolare secca non sostituisce, invece, l’imposta di registro dovuta per la cessione del contratto di locazione.
17 gennaio 2024
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